相続時の不動産の名義変更

概要

被相続人(故人)が家屋や土地などの不動産を持っていた場合、その名義変更を行う必要があります。これを相続登記と言います。

相続登記は法務局でできますが、それぞれの局には管轄があり、管轄を間違えてしまうと手続きができないので注意して下さい。相続したい不動産が管轄なのはどの法務局なのかは、ホームページで確認することができます。

管轄法務局一覧(法務局HPより)
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

手続に当たって、まず次の書類等を準備します。

1.地番・家屋番号…相続したい不動産について問い合わせるときに必要です。この情報は、固定資産税納税通知書(毎年五月ごろ役所から送られてきます)、不動産の権利証、登記識別情報通知書、登記事項証明書などに記載されています。これらが無い場合、名寄帳(なよせちょう)を市区町村役場から取り寄せることでも地番や家屋番号はわかります。

名寄せ帳をもらうには、
故人の戸籍謄本
請求者と故人のつながりを示す戸籍謄本
請求者の身分証明書(運転免許証、パスポートなど)
が必要です。

※戸籍謄本の入手法…年金や保険金請求で必要な戸籍は、被相続人が死亡したことが分かる最新の戸籍謄本のみです。ただし、不動産や預貯金などの相続手続きでは被相続人の出生から死亡時までの連続したものが必要で、婚姻などで遺族が戸籍から外れたことを証明する除籍謄本や本籍地を移した(転籍)場合の転籍前の除籍謄本等、その他の戸籍が必要になります。これら戸籍謄本は、故人の本籍地を管轄する役所で「相続手続きで使うので、被相続人についてのさかのぼった戸籍を出して下さい」と請求すればその役所で取得できるものはすべて取得できます。それ以前のものを取得する必要がある場合は、取得した戸籍謄本、除籍謄本の記載から調査して該当の役所に請求します。

2.登記事項証明書の取得…登記事項証明書には、その不動産の場所や面積、所有者などが記されています。これは全国どこの法務局でも受け取ることができ、交付申請書(ダウンロードできます。なお、相続のパターンによって申請書が異なるので注意して下さい)を窓口に提出します。 証明書を手に入れたら「「権利者その他の事項」を見て、所有者がたしかに故人かどうかを確認しましょう。既に人手に渡っていた、ということもあるためです。

3.住民票の写し・印鑑証明書を取得…相続登記を申請するには、新しく所有者となる方の住民票と印鑑証明書が必要です。どちらも市区町村役場の窓口でその日に入手できます。

4.固定資産評価証明書の取得…登記申請の手数料は不動産の価額によって異なるため、その価値を証明する書類が必要です。

これは不動産のある市区町村役場で取得でき、次の書類を求められます。

申請書(窓口でもらうか、役場のホームページからダウンロードします)
請求者と故人のつながりを示す戸籍謄本
請求者の身分証明書(運転免許証、パスポートなど)

1~4までが完了したら、次は作成が必要な書類に取り掛かります。

5.遺産分割協議書の作成…「遺産分割協議書」の欄をご確認ください。

6.相続関係図の作成…「相続関係図」の欄をご確認ください。

7.登記申請書の作成…A4用紙にワープロ書きするのが基本です。

登記申請書の記入項目は次の通りです(全パターン共通)

①登記の目的…相続する不動産を故人が一人で所有していた場合は「所有権移転」、二人以上で共有していたら「○○(故人の名)持ち分全部移転」と記入します。
②原因…「年月日(故人の命日) 相続」と書いて下さい。
③相続人…故人の氏名をカッコでくくって「(故人の名)」というように書き、その下に所有権を相続する人の住所氏名を記載します。なお、住所は「1-2-3」などと省略せず、「一丁目2番3号」というように丁目は漢字、番地と号数は算用数字で記入してください。
④住民票コード…住民票に記載されているコードを記入します。
⑤申請日と管轄
⑥課税価格…固定資産評価証明書の金額の、1,000円未満を切り捨てた金額を記入します。
⑦登録免許税…課税価格×0.4(1,000円未満は切り捨て)を記入します。
また申請書には添付書類が必要で、これは遺産をどう分けるのかによって種類が異なります。

遺産分割協議書に基づいて分けるパターン 遺言書通りに分けるパターン 法定相続に従って分けるパターン
故人の戸籍謄本及び住民票 故人の戸籍謄本及び住民票 故人の戸籍謄本及び住民票
相続人全員の戸籍謄本および印鑑証明書 不動産を相続する人の戸籍謄本及び住民票 相続人全員の戸籍謄本及び住民票
遺産分割協議書 遺言書 固定資産評価証明書
固定資産評価証明書 固定資産評価証明書 相続関係説明図
不動産を相続する人の住民票 相続関係説明図 相続関係説明図

記入例は、以下の通りです。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

これらの書類が整ったら法務局に申請に行きましょう。後日登記事項証明書をもらえます。

相続関係説明図

相続人と被相続人(故人)の関係を家系図のようにあらわしたものを相続関係説明図と言います。 不動産登記の際、申請書の添付書類の一つとして求められることがあります。 取得した戸籍謄本などをもとに作成しましょう。

※不動産を賃貸をしている場合の敷金・保証金の考え方

不動産賃貸業を行っていると、賃借人から「保証金や敷金」を預かっていると思います。 これらは賃借人が退室する場合に「返還」をしなければならないものですので、 引継ぎをした相続人の債務として控除します。 商売上の営業保証金などを取引業者から預かっている場合も同様です。

被相続人が賃貸していた不動産の収入は、相続開始までは被相続人の収入となり、相続開始後4カ月以内に被相続人の死亡した年分の準確定申告を行う必要があります。

不動産の収入は、相続開始後は相続人の共有財産となるため、遺産分割協議により取得する財産が分割されるまでの不動産収入は、相続人が法定相続分で取得したものとなり、相続人各自が所得税等の確定申告をする必要があります。 この場合、相続人が青色申告の承認を受けている場合は、相続人固有の所得と合わせて青色申告を行うことができますが、 相続人が給与所得等のみの者で青色申告の承認を受けていない相続人は、不動産貸し付けなどの収入を青色申告で提出する場合は、 相続開始後4カ月以内(9月~10月死亡の場合は12月末、11,12月死亡の場合は翌年2月15日まで)に青色申請書を提出する必要があります。

被相続人が課税事業者であった場合、免税事業者である相続人が承継した事業の収入等の申告をする必要があります。 また、課税事業者である相続人が承継した事業については、相続人本来の収入とともに承継した事業の収入も合わせて消費税の申告を行う必要があります。

書類の作成

① 必要な書類を取得しよう

手続に当たって、次の書類等を準備します。

1.地番・家屋番号…相続したい不動産について問い合わせるときに必要です。この情報は、固定資産税納税通知書(毎年五月ごろ役所から送られてきます)、不動産の権利証、登記識別情報通知書、登記事項証明書などに記載されています。これらが無い場合、名寄帳(なよせちょう)を市区町村役場から取り寄せることでも地番や家屋番号はわかります。

名寄せ帳をもらうには、
故人の戸籍謄本
請求者と故人のつながりを示す戸籍謄本
請求者の身分証明書(運転免許証、パスポートなど)
が必要です。

※戸籍謄本の入手法…年金や保険金請求で必要な戸籍は、被相続人が死亡したことが分かる最新の戸籍謄本のみです。ただし、不動産や預貯金などの相続手続きでは被相続人の出生から死亡時までの連続したものが必要で、婚姻などで遺族が戸籍から外れたことを証明する除籍謄本や本籍地を移した(転籍)場合の転籍前の除籍謄本等、その他の戸籍が必要になります。これら戸籍謄本は、故人の本籍地を管轄する役所で「相続手続きで使うので、被相続人についてのさかのぼった戸籍を出して下さい」と請求すればその役所で取得できるものはすべて取得できます。それ以前のものを取得する必要がある場合は、取得した戸籍謄本、除籍謄本の記載から調査して該当の役所に請求します。

2.登記事項証明書の取得…登記事項証明書には、その不動産の場所や面積、所有者などが記されています。これは全国どこの法務局でも受け取ることができ、交付申請書(ダウンロードできます。なお、相続のパターンによって申請書が異なるので注意して下さい)を窓口に提出します。 証明書を手に入れたら「「権利者その他の事項」を見て、所有者がたしかに故人かどうかを確認しましょう。既に人手に渡っていた、ということもあるためです。

3.住民票の写し・印鑑証明書を取得…相続登記を申請するには、新しく所有者となる方の住民票と印鑑証明書が必要です。どちらも市区町村役場の窓口でその日に入手できます。

4.固定資産評価証明書の取得…登記申請の手数料は不動産の価額によって異なるため、その価値を証明する書類が必要です。

これは不動産のある市区町村役場で取得でき、次の書類を求められます。

申請書
請求者と故人のつながりを示す戸籍謄本
請求者の身分証明書(運転免許証、パスポートなど)

登記申請書については下記の法務省ホームページをご確認ください。
http://www.moj.go.jp/MINJI/MINJI79/minji79.html

1~4までが完了したら、次は作成が必要な書類に取り掛かります。

5.遺産分割協議書の作成…「遺産分割協議書」の欄をご確認ください。

6.相続関係図の作成…「相続関係図」の欄をご確認ください。

7.登記申請書の作成…A4用紙にワープロ書きするのが基本です。

② 書類に必要事項を記入しよう

法務省のホームページ等に記載される記入例を参考に書類を作成してください。

申請・届け出

不動産の相続手続きの提出方法

事前準備

・不動産権利書(地番・家屋番号を確認)
・不動産謄本
・住民票
・印鑑証明書
・固定資産評価証明書
・遺産分割協議書
・相続関係図
・登記申請書

不動産の相続手続き期限

遺産分割確定後速やかに

不動産の相続手続き者

相続対象者の方

不動産の相続手続き先

各管轄法務局

不動産の相続手続きにかかる費用

登録免許税

不動産の相続手続き時の注意事項

一般的に自分で登記をするのは時間がかかりますので専門家に相談し登記申請代行をしてもらう事が多いです。