土地をお持ちの方必見！不動産の相続の仕方

我が国において相続が発生した場合、相続財産の五割から6割は不動産といわれる。実際、目立った財産はないが、ローンの残った持家ならあるという方も少なくない。この不動産をどう扱うかによって相続の成否は大きく変わってくる。土地を持っている人、というと地主を思い浮かべがちだが、彼らの不動産の処分の方法を知っておけば、持ち家など、ご自身の不動産を管理するうえでも役に立つ。そこで、地主が実践する相続対策を簡単にまとめてみよう。

まず、所有する土地について、その重要度にした歯って区分しなくてはならない。具体的には、
１．自宅など、絶対に手放せない土地
２．飯の種となる土地
３．売却や、相続税の物納に充てる土地（手放す土地）
の三つに分類されよう。

このうち、イメージがわきがたいのは３の手放す土地だろう。これは、住み手のいない、あるいは入居率の低い賃貸住宅や老朽化した賃貸物件など、税金（固定資産税）をとられるばかりで儲けの種とはならない、いわゆる不良資産と呼ばれるものだ。こうした土地は特別な事情がない限り所有者の生前から譲渡や売却などの手段によって手放し、負担を減らすことを考えるのが得策だろう。

このように仕分けすることで、相続税を支払う必要のある方は自宅を手放したり、収益の上がらない貸宅地など、有用でない財産を持っているということで相続税を払ったりする羽目に陥らずに済む。また、無用な土地を有料財産に組み替えることで収益力も高まり、資産が増えることにもなる。そのため、特に多くの土地を持つ人―例えば、実際に運用している土地はわずかでも、祖先から受け継いだ地方の土地がある方など―は、一度自分の土地の重要度を整理しておくことを進める。そうすることで、不動産対策を相続対策とすることができるのだ。

自分の所有する不動産をどう処分するかについて述べたが、実際には一般家庭で自己所有の不動産が少なからずある、というご家庭はそう多くない。たとえ土地があるとしても、借地権の付いた、いわゆる底地であるケースも少なくないだろう。そこで、底地をどう処分するかについて考えてみよう。

まずもっとも一般的なのは、底地を相続税の物納手段とすること。つまり、相続財産が不動産以外にめぼしいものがなく、相続税を下金で一括納付するのが困難な場合、不動産を担保とする場合だ。これには賃貸借契約そのおのが書面で交わされており、地代の評価がある程度の金額に達していることが最低条件となる。後者が重要なのは、たとえ不動産を物納しようとしても価値の低いものであった場合、物納用の財産として税務署の認可が下りない可能性があるためで、おおよそ年間固定資産税の三年分あれば、基準をクリアしているとみなされることが多いようだ。

次に、交換という手段もある。これは底地権と尺と県を取引するというもので、底地権者と借地権者のそれぞれが土地の一部につき、単独の所有者になる仕組みを言う。こうすると、両者は自分の持ち分を処分しやすくなるため売却は容易となり、結果買い手が付きやすくなる。交換においては別段資金負担も必要ないことから、底地を処分するうえで有効な対策の一つとされる。